GRZ und GFZ verständlich erklärt: Bedeutung, Berechnung, Beispiele und Höchstwerte nach BauNVO § 17. Was die Kennzahlen für deine Bauplanung bedeuten.
Veröffentlicht am 2026-05-11 · Zuletzt aktualisiert am 2026-05-11 · Lesezeit ca. 6 Minuten · Redaktion bplan-deutschland
GRZ und GFZ sind zwei zentrale Kennzahlen aus dem Bebauungsplan. Sie bestimmen, wie viel auf einem Grundstück gebaut werden darf — die GRZ steuert die überbaute Fläche, die GFZ die bauliche Dichte. Wer ein Grundstück bewerten oder ein Bauvorhaben planen will, kommt an diesen beiden Werten nicht vorbei.
Die Grundflächenzahl (GRZ) gibt an, welcher Anteil des Grundstücks von baulichen Anlagen überdeckt werden darf. Sie ist eine Verhältniszahl zwischen 0 und 1 (selten bis 1,0). Die zulässige Grundfläche berechnet sich so:
zulässige Grundfläche = GRZ × Grundstücksfläche
Rechenbeispiel: Ein Grundstück ist 600 m² groß, der Bebauungsplan setzt eine GRZ von 0,4 fest. Dann dürfen 0,4 × 600 m² = 240 m² überbaut werden — also die Grundfläche des Hauptgebäudes inklusive Außenwände.
Wichtig: Garagen, Stellplätze, Zufahrten und Nebenanlagen zählen grundsätzlich mit. Nach § 19 Abs. 4 BauNVO darf die zulässige Grundfläche durch solche Anlagen allerdings um bis zu 50 Prozent überschritten werden — meist gedeckelt bei einer GRZ von 0,8. Im Beispiel wären das bis zu 360 m² für Haus plus Nebenanlagen.
Die Geschossflächenzahl (GFZ) beschreibt das Verhältnis der gesamten Geschossfläche aller Vollgeschosse zur Grundstücksfläche. Sie kann über 1 liegen — bei zwei oder mehr Vollgeschossen ist das die Regel.
zulässige Geschossfläche = GFZ × Grundstücksfläche
Rechenbeispiel: Beim 600 m²-Grundstück mit GFZ 1,2 ergibt sich eine zulässige Geschossfläche von 0,4 × 600 m² … nein: 1,2 × 600 m² = 720 m². Bei einer GRZ von 0,4 (240 m² Grundfläche) und drei zulässigen Vollgeschossen ließe sich diese Geschossfläche gut realisieren: 3 × 240 m² = 720 m².
Die Baunutzungsverordnung legt für jeden Baugebietstyp Obergrenzen fest. Eine Auswahl:
| Baugebiet | GRZ (max.) | GFZ (max.) |
|---|---|---|
| Kleinsiedlungsgebiet (WS) | 0,2 | 0,4 |
| Reines / Allgemeines Wohngebiet (WR/WA) | 0,4 | 1,2 |
| Besonderes Wohngebiet (WB) | 0,6 | 1,6 |
| Dorf- / Mischgebiet (MD/MI) | 0,6 | 1,2 |
| Urbanes Gebiet (MU) | 0,8 | 3,0 |
| Kerngebiet (MK) | 1,0 | 3,0 |
| Gewerbegebiet (GE) | 0,8 | 2,4 |
| Industriegebiet (GI) | 0,8 | 2,4 |
Der Bebauungsplan kann niedrigere Werte festsetzen — und tut das häufig, um die Bebauung an den Charakter der Umgebung anzupassen. Überschritten werden die Obergrenzen nur in Ausnahmefällen und nur, wenn besondere städtebauliche Gründe vorliegen.
In einem Wohngebiet sorgen niedrige Werte (GRZ 0,3–0,4, GFZ 0,5–1,2) für aufgelockerte Bebauung mit Gärten. In innerstädtischen Misch- oder Kerngebieten liegen die Werte deutlich höher — dort sind Blockrandbebauung und mehrgeschossige Gebäude gewollt. Wer ein Grundstück kauft, sollte beide Werte aus dem Bebauungsplan kennen: Sie entscheiden über die realisierbare Wohn- oder Nutzfläche und damit über den wirtschaftlichen Wert.
Die konkreten Werte stehen in der Plankarte und im Textteil des Bebauungsplans. Wie du den Plan für ein bestimmtes Grundstück findest, erklärt der Ratgeber Bebauungsplan einsehen. Welche weiteren Regelungen ein Plan enthalten kann, beschreibt Festsetzungen im Bebauungsplan. Und falls dir die Grundlagen fehlen: Was ist ein Bebauungsplan? ordnet das große Ganze ein. Konkrete Festsetzungen siehst du auf den Stadt-Seiten, etwa für Bebauungspläne in Köln.
Quellen: Baugesetzbuch (BauGB), Baunutzungsverordnung (BauNVO). Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung.