Welche Festsetzungen ein Bebauungsplan enthalten kann: Art und Maß der baulichen Nutzung, Bauweise, Baufenster, Verkehrs- und Grünflächen, Pflanzgebote — komplett erklärt.
Veröffentlicht am 2026-05-11 · Zuletzt aktualisiert am 2026-05-11 · Lesezeit ca. 7 Minuten · Redaktion bplan-deutschland
Der Bebauungsplan wirkt durch seine Festsetzungen: die verbindlichen Regelungen, an die sich jedes Bauvorhaben im Plangebiet halten muss. Rechtsbasis ist § 9 des Baugesetzbuchs (BauGB) zusammen mit der Baunutzungsverordnung (BauNVO). Dieser Ratgeber gibt einen Überblick, welche Festsetzungen es gibt und was sie praktisch bedeuten.
Ein Bebauungsplan besteht aus einer Planzeichnung (Plankarte) und einem Textteil. Beide enthalten Festsetzungen und sind gleichermaßen verbindlich:
Hinzu kommt die Begründung. Sie ist selbst keine Festsetzung, dokumentiert aber die städtebaulichen Ziele und die Abwägung — und ist wichtig für die Auslegung im Zweifelsfall.
| Festsetzung | Was sie regelt | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| Art der baulichen Nutzung | Welche Nutzungen zulässig sind (Wohnen, Mischnutzung, Gewerbe …) | §§ 1–11 BauNVO |
| Maß der baulichen Nutzung | Wie dicht und hoch gebaut werden darf: GRZ, GFZ, Geschosszahl, Höhe | §§ 16–21a BauNVO |
| Bauweise | Offen (mit seitlichem Grenzabstand) oder geschlossen (ohne) | § 22 BauNVO |
| Überbaubare Grundstücksfläche | Das Baufenster — wo Gebäude stehen dürfen (Baugrenzen, Baulinien) | § 23 BauNVO |
| Verkehrsflächen | Straßen, Wege, Plätze, Stellplatzflächen | § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB |
| Grün- und Wasserflächen | Parks, private Gärten als Grünfläche, Gewässer | § 9 Abs. 1 Nr. 15/16 BauGB |
| Schutzflächen / Immissionsschutz | Lärmschutzwände, passive Schallschutzmaßnahmen | § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB |
| Pflanzgebote und -bindungen | Bäume pflanzen/erhalten, Dachbegrünung | § 9 Abs. 1 Nr. 25 BauGB |
Der Plan weist Baugebietstypen aus — etwa reines Wohngebiet (WR), allgemeines Wohngebiet (WA), Mischgebiet (MI), urbanes Gebiet (MU), Kerngebiet (MK), Gewerbegebiet (GE). Jeder Typ ist in der BauNVO definiert: Welche Nutzungen sind allgemein zulässig, welche nur ausnahmsweise, welche ausgeschlossen? In einem WA sind Wohngebäude die Regel, in einem GE prägen Betriebe das Bild und Wohnen ist nur sehr eingeschränkt möglich.
Hier kommen GRZ und GFZ ins Spiel — plus die Zahl der Vollgeschosse und oft eine Höhenbegrenzung (Trauf- und Firsthöhe oder Oberkante baulicher Anlagen). Die Details erklärt der Ratgeber GRZ und GFZ einfach erklärt.
Die Bauweise legt fest, ob Gebäude mit Abstand zur Nachbargrenze (offen) oder direkt aneinander (geschlossen, etwa Blockrandbebauung) errichtet werden. Das Baufenster — die überbaubare Grundstücksfläche — wird in der Karte durch Baugrenzen (dürfen nicht überschritten werden) oder Baulinien (muss darauf gebaut werden) markiert.
Bebauungspläne sichern auch das, was nicht bebaut werden soll: Verkehrsflächen, öffentliche und private Grünflächen, Gewässer. Über Festsetzungen zum Immissionsschutz können Lärmschutzanlagen oder Anforderungen an Fenster und Grundrisse vorgeschrieben werden — etwa entlang stark befahrener Straßen.
Sehr verbreitet sind Pflanzgebote: „je angefangene 200 m² nicht überbauter Grundstücksfläche ist ein standortgerechter Laubbaum zu pflanzen und dauerhaft zu erhalten“ — oder die Begrünung von Flachdächern. Diese Festsetzungen sind verbindlich und werden im Baugenehmigungsverfahren geprüft.
Die Plankarte arbeitet mit genormten Planzeichen (Planzeichenverordnung): farbige Flächen für Baugebietstypen, gestrichelte und durchgezogene Linien für Bau- und Verkehrsgrenzen, Symbole für Bäume, Stellplätze, Geh- und Fahrrechte. Eine Legende erklärt jedes Zeichen. Wer die Karte mit dem Textteil zusammenliest, erhält das vollständige Bild dessen, was auf einem Grundstück erlaubt ist.
Widerspricht ein Bauvorhaben einer Festsetzung, ist es zunächst unzulässig. Möglich bleibt eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB — sie setzt voraus, dass die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und einer der gesetzlichen Befreiungsgründe vorliegt. Über den Antrag entscheidet die Baugenehmigungsbehörde.
Quellen: Baugesetzbuch (BauGB), Baunutzungsverordnung (BauNVO). Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung.